Wanneer bedrijven zich oriënteren op de aankoop, verkoop of verhuur van een kantoorpand, speelt nauwkeurige informatie over de oppervlakte een grote rol. De NEN2580-norm is hierbij de standaard voor het eenduidig meten en vastleggen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. Maar wat houdt deze norm precies in, en waarom is hij zo belangrijk voor kantoorpanden?
Wat is NEN2580 precies?
De NEN2580 is een Nederlandse norm die voorschrijft hoe oppervlakten en volumes van gebouwen moeten worden gemeten. Deze norm maakt het mogelijk om objectief te bepalen hoeveel vierkante meter een kantoorpand groot is – zonder ruimte voor interpretatieverschillen.
Zonder een eenduidige meetmethode zouden verhuurders, kopers en verkopers verschillende interpretaties kunnen hebben over wat wel of niet tot het verhuurbare oppervlak behoort. De NEN2580-norm voorkomt dat soort discussies en zorgt voor transparantie.
Waarom is NEN2580 relevant voor kantoren?
Kantoorpanden hebben vaak een complexe indeling: algemene ruimten, vergaderzalen, installatieruimtes en bijvoorbeeld verkeersruimten zoals gangen en trappenhuizen. Zonder vaste richtlijnen is het lastig om te bepalen welke delen meetellen als verhuurbaar vloeroppervlak en welke niet. Dat maakt een objectieve meting volgens NEN2580 essentieel bij:
- Vaststellen van de huurprijs: Verhuurders en huurders kunnen zich baseren op het exacte verhuurbare vloeroppervlak (VVO) volgens de norm.
- Taxatie van vastgoed: Taxateurs gebruiken NEN2580 om de marktwaarde van een kantoorobject correct te bepalen.
- Juridische duidelijkheid: Bij conflicten over de oppervlakte biedt een officieel meetrapport uitkomst.
Wat meet een NEN2580 meetrapport concreet?
Een officieel NEN2580 meetrapport bevat onder meer:
- Bruto vloeroppervlakte (BVO): De totale oppervlakte, inclusief buitenmuren.
- Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO): Alleen de ruimte die daadwerkelijk gebruikt of verhuurd kan worden.
- Gebruiksoppervlakte per ruimtefunctie: Bijvoorbeeld kantoorruimte, verkeersruimte of toiletruimte.
- Plattegronden met maatvoering: Visuele onderbouwing van de berekeningen.
Dit rapport wordt vaak opgesteld door een onafhankelijke meetexpert of specialist, zodat de cijfers juridisch standhouden en er geen belangenverstrengeling ontstaat.
Voordelen voor vastgoedeigenaren en beleggers
Voor vastgoedeigenaren biedt een meetrapport zekerheid over wat ze in handen hebben. Dit speelt een grote rol bij verkooptransacties, maar ook bij herfinancieringstrajecten of het vaststellen van de juiste verzekering. Een goed onderbouwd meetrapport voorkomt onaangename verrassingen en discussies met kopers of huurders.
Ook beleggers maken dankbaar gebruik van de meetnorm. Wanneer je investeert in een portefeuille van kantoorpanden, wil je niet afhankelijk zijn van subjectieve aannames. Objectieve data geeft houvast bij het vergelijken van panden en het inschatten van het rendement.
Huurders hebben ook baat bij NEN2580
Niet alleen verhuurders of eigenaars profiteren van deze meetmethode. Ook huurders doen hun voordeel met een helder meetrapport. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst willen zij exact weten waarvoor ze betalen. Een verschil van slechts enkele vierkante meters kan op jaarbasis duizenden euro’s schelen.
Bovendien komt het regelmatig voor dat huurders na controle van het NEN2580 meetrapport ontdekken dat ze te veel betalen of dat een eerder gemeld oppervlak niet correct is berekend. Zo draagt de norm bij aan een eerlijkere markt.
NEN2580 en duurzaamheid
De opkomst van duurzame huisvesting en energielabels zorgt voor een extra reden om precieze oppervlaktedata te hebben. Energieprestaties worden namelijk vaak per vierkante meter berekend. Een nauwkeurige meting is dus ook van belang bij het aanvragen of verbeteren van een energielabel.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan isolatiemaatregelen of zonnepanelen die worden afgezet tegen het oppervlak van een gebouw. Zonder correcte meting kunnen energieberekeningen scheef uitvallen, wat weer gevolgen heeft voor subsidies of certificeringstrajecten.
Wanneer is een NEN2580 meting verplicht?
Er is in veel gevallen geen wettelijke verplichting om een NEN2580 meetrapport te laten opstellen. Toch is het in de vastgoedpraktijk de standaard geworden. Steeds meer banken, taxateurs, vastgoedbeheerders en huurders eisen een dergelijk rapport voordat zij overgaan tot actie. In commerciële contracten wordt vaak expliciet verwezen naar het aantal vierkante meters volgens NEN2580.
Bij herontwikkeling van kantoorpanden, splitsing van eigendom of renovaties is het opstellen van een nieuw rapport vaak onmisbaar. Een actuele meting voorkomt latere discussie en versnelt juridische of bouwkundige processen.
Wie voert een NEN2580 meting uit?
Een meting volgens NEN2580 wordt uitgevoerd door gespecialiseerde meetbureaus. Deze partijen werken met geavanceerde meetapparatuur, zoals laserscanners en digitale tekenprogramma’s. Het resultaat is een betrouwbaar en controleerbaar rapport.
